Отмена Закона об аренде: рынок жилья в Аргентине переживает рост предложения и падение цен

С момента отмены Закона об аренде предложение недвижимости значительно увеличилось. В декабре 2023 года президент Милей отменил закон 2020 года через Декрет 70/2023, что позволило арендаторам и владельцам самостоятельно договариваться об условиях контрактов, включая срок, индексы корректировок и валюту. Это нововведение кардинально изменило рынок аренды, что было подтверждено данными Министерства дерегуляции и трансформации. В частности, предложение жилья увеличилось на 211,9% к июню 2024 года по сравнению с декабрем 2023 года. Уже в январе 2024 года предложение увеличилось на 90,3% по сравнению с предыдущим месяцем, что свидетельствует о быстром восстановлении рынка жилья .

Вместе с увеличением предложения произошли изменения в ценовой политике. С декабря 2023 года по июнь 2024 года арендные ставки в реальном выражении снизились на 26,6%. Например, уже в январе 2024 года цены на аренду упали на 6,7% по сравнению с декабрем 2023 года. Это снижение способствовало улучшению условий для арендаторов, предоставив им больше возможностей для заключения новых контрактов на более выгодных условиях.

Тем не менее, инфляция остается значимым фактором для рынка. Согласно данным портала Zonaprop, в июле 2024 года средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составила $464 742 песо, что означает рост на 3,3% за месяц. С начала 2024 года увеличение составило 39%, что значительно ниже показателей аналогичного периода 2023 года, когда рост составил 89,6%. Интересно отметить, что в течение последних 12 месяцев арендная плата выросла на 163,7%, однако этот рост оказался ниже уровня инфляции в 265,7% .

Одним из ключевых последствий отмены закона стало то, что 86% продлений договоров, которые ранее происходили по старым условиям, теперь стали новыми контрактами с более гибкими условиями. Эти изменения привели к большей стабильности отношений между арендодателями и арендаторами. Как показало исследование Федерации недвижимости Аргентины (FIRA), большинство новых контрактов сейчас заключаются на срок в 24 месяца, при этом 71,6% новых договоров аренды жилья подписываются на этот срок. В коммерческом сегменте ситуация аналогична — 60,6% контрактов заключаются на срок в два года .

Большинство контрактов на аренду жилья ориентируются на Индекс контрактов аренды (ICL), тогда как коммерческие контракты чаще используют индекс потребительских цен (IPC). Этот подход позволяет более точно регулировать арендные ставки в зависимости от экономических условий, таких как инфляция. Важно отметить, что в новых контрактах часто используется квартальная корректировка арендных ставок, что обеспечивает большую гибкость для обеих сторон .

Несмотря на позитивные изменения на рынке аренды, аренда жилья по-прежнему является значительной статьей расходов для населения Аргентины. По данным организации "Inquilinos Agrupados", в июле 2024 года средняя стоимость жизни с учетом аренды для одинокого взрослого составила $675 960 песо в месяц, для пары — $1 091 324 песо, а для семьи из четырех человек — $1 564 836 песо. Эти цифры подчеркивают высокие расходы на жилье в стране, особенно в крупных городах, таких как Буэнос-Айрес.

С учетом продолжающейся инфляции и высокого спроса на жилье, особенно в экономически активных регионах, таких как Вака Муэрта, Сан-Хуан и северные провинции Аргентины, прогнозируется дальнейшее колебание арендных ставок. Например, в провинциях с активным экономическим ростом, таких как Сальта и Хухуй, рост арендных ставок может быть выше на 12-15% по сравнению с другими регионами .

Эксперты предсказывают стабилизацию цен на аренду благодаря увеличению предложения недвижимости на рынке, что создает новые возможности для арендаторов и арендодателей. Таким образом, отмена Закона об аренде привела к значительным изменениям на рынке жилья Аргентины, способствуя увеличению предложения и гибкости контрактов.