К концу 2025 года доходность долгосрочной аренды в городе Буэнос-Айрес снова вышла на уровни, которые можно считать инвестиционно значимыми. Средняя валовая доходность по вторичному жилью составила 5,47% годовых. Речь идёт о классической аренде, без учёта краткосрочных форматов.
Изменение связано сразу с несколькими факторами. После отмены закона об аренде в декабре 2023 года предложение жилья резко выросло, а рост арендных ставок начал замедляться. Одновременно рынок продаж начал восстанавливаться после постпандемийного падения, а ипотечное кредитование вновь обсуждается как реальный инструмент для части покупателей. В результате рынок аренды перешёл в более стабильное состояние, без резких перекосов.
Изменение связано сразу с несколькими факторами. После отмены закона об аренде в декабре 2023 года предложение жилья резко выросло, а рост арендных ставок начал замедляться. Одновременно рынок продаж начал восстанавливаться после постпандемийного падения, а ипотечное кредитование вновь обсуждается как реальный инструмент для части покупателей. В результате рынок аренды перешёл в более стабильное состояние, без резких перекосов.
Как считается доходность
Показатель рассчитан на основе анализа 6 954 активных объявлений о сдаче и продаже квартир в Буэнос-Айресе. Сравнивались средние цены аренды и предложения о продаже однородных объектов от одного до четырёх помещений в каждом районе города. Доходность учитывает момент начала договора аренды; дальнейшая динамика зависит от условий индексации и изменения рыночной стоимости недвижимости.
Какие квартиры дают больший доход
Доходность заметно различается в зависимости от планировки. Трёхкомнатные квартиры показывают наивысший средний результат — 5,83% годовых. Студии дают около 5,59%. Двухкомнатные — 5,52%. Четырёхкомнатные отстают — около 4,94%.
Более высокие показатели у небольших и средних квартир объясняются сочетанием более низкой цены покупки и устойчивого спроса на долгосрочную аренду.
Более высокие показатели у небольших и средних квартир объясняются сочетанием более низкой цены покупки и устойчивого спроса на долгосрочную аренду.
Где доходность выше средней
Наибольшая доходность фиксируется в районах с относительно низкой стоимостью квадратного метра. В этих зонах арендные ставки остаются стабильными, а цена входа в инвестицию — ниже средней по городу.
К таким районам относятся La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once, Villa Lugano. Во многих случаях валовая доходность превышает 7% годовых, а для отдельных типов квартир — значительно выше.
Премиальные районы
В районах с высокой стоимостью недвижимости доходность ниже. Recoleta, Palermo, Belgrano и Barrio Norte показывают показатели в диапазоне 4,3–4,9% годовых. Несмотря на устойчивый спрос и низкий риск простоя, высокая цена покупки сдерживает итоговую доходность.
К таким районам относятся La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once, Villa Lugano. Во многих случаях валовая доходность превышает 7% годовых, а для отдельных типов квартир — значительно выше.
Премиальные районы
В районах с высокой стоимостью недвижимости доходность ниже. Recoleta, Palermo, Belgrano и Barrio Norte показывают показатели в диапазоне 4,3–4,9% годовых. Несмотря на устойчивый спрос и низкий риск простоя, высокая цена покупки сдерживает итоговую доходность.
Доходность по районам и типам квартир
Студии:
La Boca — 7,31%
Parque Patricios — 6,86%
Constitución — 6,82%
Balvanera — 6,57%
Once — 6,55%
Двухкомнатные:
Once — 7,39%
Villa Lugano — 7,30%
La Boca — 7,27%
Parque Avellaneda — 7,10%
Mataderos — 7,05%
Трёхкомнатные:
Villa Lugano — 9,11%
Parque Avellaneda — 7,84%
Constitución — 7,81%
Mataderos — 7,28%
Once — 6,34%
Четырёхкомнатные:
San Cristóbal — 6,17%
Montserrat — 6,15%
Floresta — 6,02%
San Nicolás — 5,52%
Balvanera — 5,50%
La Boca — 7,31%
Parque Patricios — 6,86%
Constitución — 6,82%
Balvanera — 6,57%
Once — 6,55%
Двухкомнатные:
Once — 7,39%
Villa Lugano — 7,30%
La Boca — 7,27%
Parque Avellaneda — 7,10%
Mataderos — 7,05%
Трёхкомнатные:
Villa Lugano — 9,11%
Parque Avellaneda — 7,84%
Constitución — 7,81%
Mataderos — 7,28%
Once — 6,34%
Четырёхкомнатные:
San Cristóbal — 6,17%
Montserrat — 6,15%
Floresta — 6,02%
San Nicolás — 5,52%
Balvanera — 5,50%