Экономист Фаусто Споторно называет аргентинский рынок недвижимости искажённым: готовые квартиры стоят ниже стоимости их воспроизводства, но большой объём предложения пока не позволяет ценам быстро восстановиться.
Жильё стало доступнее относительно зарплат
По данным исследования, на которое ссылается эксперт, раньше для покупки квадратного метра требовалось около шести средних зарплат, теперь — примерно вдвое меньше. В северных районах Буэнос-Айреса один средний доход покрывает около 30% стоимости квадратного метра нового жилья и почти 40% вторичного.
Причина — рост зарплат в долларовом выражении при стагнации или снижении цен части вторичного рынка. Для покупателя это более благоприятная пропорция, хотя она ещё не означает, что ипотека стала доступна большинству семей.
Избыток объектов сдерживает цены
В Буэнос-Айресе опубликовано более 113 тысяч объектов на продажу. Значительная часть этого предложения появилась после строительного подъёма 2022–2023 годов, когда низкие долларовые издержки стимулировали новые проекты. Пока рынок не поглотит накопленный запас, продавцам будет трудно резко поднимать цены.
Споторно ожидает постепенную коррекцию в течение одного-двух лет, а не резкий скачок. Сначала должен сократиться запас вторичного жилья, затем спрос сможет поддержать более высокие цены на объекты в строительстве.
Для роста нужны деньги и доверие
Ключевые условия — расширение ипотечного кредитования и готовность владельцев сбережений возвращать доллары в сделки. Сам кредитный рынок остаётся очень маленьким относительно экономики, поэтому даже быстрый процентный рост начинается с низкой базы.