Ипотечные программы снова появились, ставки снизились, а зарплаты в долларах восстановились. Но число сделок в начале 2026 года сократилось. Хоакин Томе объясняет это разрывом между формальным наличием кредита и реальной способностью семьи его получить.
Кредит есть, но дохода недостаточно
Для квартиры площадью 50 м² в Буэнос-Айресе при ориентире около 2450 долларов за квадратный метр семье потребуется внести примерно четверть стоимости и подтвердить доход порядка 4,5 млн песо в месяц. Первая выплата может достигать 1,1 млн песо — выше аренды сопоставимого объекта.
Исследование CEEU UNSAM показывает, что 74,4% домохозяйств исключаются уже по уровню дохода. После учёта официальной занятости, отсутствия другой собственности и возраста заёмщиков требованиям соответствует лишь небольшая доля семей.
Банкам нужны длинные деньги
Даже платёжеспособный спрос упирается в возможности финансовой системы. Томе предлагает развивать вторичный рынок ипотечных портфелей: банки могли бы передавать сформированные кредиты институциональным инвесторам и высвобождать ресурсы для новых выдач.
Рост кредита без нового жилья поднимет цены
Эксперт подчёркивает, что финансировать спрос недостаточно. Если предложение жилья не растёт теми же темпами, дополнительные деньги толкают цены вверх и снова ухудшают доступность. Поэтому городам нужны новые участки, разумное уплотнение, инфраструктура и понятные правила застройки.