Торговая зона на проспекте Ривадавия в районе Кабашито является одной из главных достопримечательностей розничного рынка. Ее привлекательность объясняется тремя факторами: самым высоким уровнем арендной платы в секторе, одним из самых низких уровней вакантности и высоким спросом со стороны ведущих торговых марок, пишет LA NACION.
По словам Сантьяго Винокура, брокера Newmark Argentina, этот субрынок является одним из самых востребованных ведущими компаниями. «В этом районе расположены многие крупные компании, в том числе и международные бренды. Однако, стоит отметить, что большинство представленных марок являются отечественными. Сегодня большинство компаний понимают, что присутствие в этой зоне является не просто вопросом позиционирования. Высокая пешеходная и автомобильная активность в районе ежедневно оправдывает инвестиции в аренду», — утверждает Винокур.
Вакантность в зоне составляет всего около 1%. «Другими словами, несмотря на падение потребления в последние месяцы, очень мало брендов или арендаторов готовы покинуть свои коммерческие помещения. Поэтому этот район является одним из самых привлекательных для торговли в Буэнос-Айресе», — добавляет Винокур.
По мнению Лукаса Десальво, брокера по промышленной и розничной недвижимости компании Cushman & Wakefield, эта зона исторически известна пересечением проспектов Акойте и Ривадавия, но очевидно, что здесь наблюдается эффект расширения.
По мнению Лукаса Десальво, брокера по промышленной и розничной недвижимости компании Cushman & Wakefield, эта зона исторически известна пересечением проспектов Акойте и Ривадавия, но очевидно, что здесь наблюдается эффект расширения.
Пока в Кабальито есть запросы и спрос на большие помещения, владельцы помещений на Флориде думают о их разделении.
Гернан Сентено — La Nacion
Гернан Сентено — La Nacion
Нет отбоя
Это видно по расширению зоны, которая теперь охватывает территории от Акойте до проспекта де Ла Плата и от Акойте до площади Первая Хунта. «Кабашито, особенно Акойте и Ривадавия, можно назвать зоной с ‘золотыми кирпичами’. Сегодня все хотят быть здесь. Можно сказать, что это место является желанным для многих компаний. Здесь проходили правительства, экономические циклы и моды, но район всегда оставался активным», — поясняет Десальво.
Маркус Баллари, аналитик компании LJ. Ramos, отмечает, что участок Ривадавии, который в последнее время приобретает наибольшее значение, находится между проспектами де Ла Плата и Республика Индонезия. Этот отрезок привлекает большое количество людей благодаря постоянному движению и высокой доступности общественного транспорта, что делает его одной из самых востребованных зон для инвесторов.
Маркус Баллари, аналитик компании LJ. Ramos, отмечает, что участок Ривадавии, который в последнее время приобретает наибольшее значение, находится между проспектами де Ла Плата и Республика Индонезия. Этот отрезок привлекает большое количество людей благодаря постоянному движению и высокой доступности общественного транспорта, что делает его одной из самых востребованных зон для инвесторов.
Марсело Зулиани, коммерческий директор компании Colliers Argentina, дает обзор района Кабашито. «Сегодня здесь насчитывается около 156 магазинов. В районе представлено множество интересных арендаторов, что делает его привлекательным для потребителей», — утверждает специалист.
Как и в других торговых районах Буэнос-Айреса, основными секторами являются текстильная промышленность (одежда и аксессуары) и гастрономия; два сектора, которые, по мнению экспертов, показали наилучшие результаты после пандемии. «30,13% (48 магазинов) занимают одежда и аксессуары. 24,36% (38 магазинов) представляют гастрономические предложения. Следом идут гигиена, здоровье и красота с 13,46% (21 магазин) и финансовые услуги с 7,05% (11 магазинов). Остальные секторы включают телефонию, образование, технологии и массовое потребление», — добавляет Зулиани.
Статистика, которую предоставили брокеры, показывает, что наибольший спрос на аренду сейчас наблюдается среди компаний, связанных с одеждой, подарками и телефонией, среди прочих.
Баллари объясняет, что рынок Кабашито, как и остальная часть сектора, переживает значительные изменения. «Этот район, в частности, определяется как зона, направленная на улучшение опыта посетителей. Основная цель брендов, представленных здесь, заключается в том, чтобы привлечь аудиторию, предлагая качественные продукты и персонализированное обслуживание», — говорит Баллари.
Статистика, которую предоставили брокеры, показывает, что наибольший спрос на аренду сейчас наблюдается среди компаний, связанных с одеждой, подарками и телефонией, среди прочих.
Баллари объясняет, что рынок Кабашито, как и остальная часть сектора, переживает значительные изменения. «Этот район, в частности, определяется как зона, направленная на улучшение опыта посетителей. Основная цель брендов, представленных здесь, заключается в том, чтобы привлечь аудиторию, предлагая качественные продукты и персонализированное обслуживание», — говорит Баллари.
Самые востребованные магазины
Наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 300 до 500 м² с фасадами от 5 до 10 метров. «Как всегда, предпочтение отдается угловым помещениям или зданиям с большими витринами. Еще один важный фактор — высота потолков, позволяющая размещать крупные рекламные вывески», — утверждает Десальво.
Еще одной особенностью района является спрос на крупногабаритные помещения, что контрастирует с ситуацией на пешеходной улице Флорида. «В Кабашито есть запросы на помещения больших размеров, в то время как на Флориде владельцы рассматривают возможность разделения больших пространств на более мелкие, чтобы удовлетворить потребности рынка. В Кабашито крупные и международные компании охотятся за помещениями площадью более 900 м²», — добавляет Десальво.
Еще одной особенностью района является спрос на крупногабаритные помещения, что контрастирует с ситуацией на пешеходной улице Флорида. «В Кабашито есть запросы на помещения больших размеров, в то время как на Флориде владельцы рассматривают возможность разделения больших пространств на более мелкие, чтобы удовлетворить потребности рынка. В Кабашито крупные и международные компании охотятся за помещениями площадью более 900 м²», — добавляет Десальво.
В этом районе исторически уровень вакантности был ниже 5%, хотя в настоящее время эти показатели обычно составляют 1% или 1,27%.
Гернан Сентено — La Nacion
Гернан Сентено — La Nacion
Рыночные цены
Стоимость квадратного метра на проспекте Ривадавия в районе Кабашито значительно выше, чем в остальной части рынка, что объясняется высокой посещаемостью, покупательской способностью посетителей и почти полным отсутствием свободных помещений.
Арендные ставки здесь начинаются от 55 долларов США за м² и могут достигать 60-70 долларов США за м². «Для сделок купли-продажи эти значения могут достигать 140 000 долларов США за помещение площадью 300-350 м²», — утверждает Баллари.
Арендные ставки здесь начинаются от 55 долларов США за м² и могут достигать 60-70 долларов США за м². «Для сделок купли-продажи эти значения могут достигать 140 000 долларов США за помещение площадью 300-350 м²», — утверждает Баллари.
Вакантность в этой зоне исторически была ниже 5%, но в настоящее время эти показатели составляют 1-1,27%. «В некоторых специфических зонах, например на участках по 100 или 200 метров, существует очередь на аренду. Это также наблюдается на проспектах Кабильдо и Хураменто, а также на некоторых участках проспекта Санта-Фе», — говорит Десальво.
В таких торговых зонах моменты перезаключения существующих контрактов становятся ключевыми не только для арендаторов, но и для всего сектора. Это времена, когда арендаторы должны решать, принимать ли новую цену или уступить место брендам, желающим войти на рынок, что обычно приводит к повышению арендных ставок.
По словам экспертов, большинство контрактов заключаются в песо с ежеквартальными или ежеквартально пересматриваемыми ставками на основе индекса потребительских цен или потребительской корзины. Также есть случаи контрактов в долларах с предоплатой аренды, но они редки. «Сегодня арендаторы и арендодатели нуждаются в большем диалоге и согласии, чем раньше», — добавляет представитель LJ. Ramos.
Стабильность зоны обусловлена необходимостью «быть здесь». Этот сценарий предоставляет большую предсказуемость в плане рыночных движений. Брокеры считают, что текущая тенденция сохранится: высокие арендные ставки, большой спрос, низкая вакантность и растущие цены. «Этот сценарий может привести к появлению новых крупных брендов, которые смогут занять помещения по мере истечения текущих контрактов», — заключает Десальво.
По словам экспертов, большинство контрактов заключаются в песо с ежеквартальными или ежеквартально пересматриваемыми ставками на основе индекса потребительских цен или потребительской корзины. Также есть случаи контрактов в долларах с предоплатой аренды, но они редки. «Сегодня арендаторы и арендодатели нуждаются в большем диалоге и согласии, чем раньше», — добавляет представитель LJ. Ramos.
Стабильность зоны обусловлена необходимостью «быть здесь». Этот сценарий предоставляет большую предсказуемость в плане рыночных движений. Брокеры считают, что текущая тенденция сохранится: высокие арендные ставки, большой спрос, низкая вакантность и растущие цены. «Этот сценарий может привести к появлению новых крупных брендов, которые смогут занять помещения по мере истечения текущих контрактов», — заключает Десальво.
